北京买房主力军有变 “新经济”人群支撑房价
政策利好显现现房库存大增 买房人真等不了了
并不是说买房群体的激增源于股市套利，它只是其中一方面，只证明人们获取财富的路又多了一条。买房人的纷纷出手原因是多方面的，最重要的莫过于政策的利好与市场有利于开发商的现象出现。
亚豪机构统计数据显示，央行最近一次宣布降息之后的一周（5月11日至5月17日），北京别墅市场共有33个别墅项目实现成交，较前一周增加9个，累计成交99套，环比上涨141.5%，成交总面积近3万平方米，环比上涨165.6%，成交均价为3.2万元/平方米，环比前一周下跌2.0%。除了别墅，北京公寓豪宅成交也颇为活跃。同样来自亚豪机构的数据显示，5月4日至5月10日，北京实际成交均价6万元/平方米的公寓豪宅项目中，有14个项目出现成交，共成交30套，成交总面积为0.52万平方米，环比此前一周，分别上涨了57.9%和48.6%。这是公寓豪宅周度成交量15周内首次冲至30套。
而另外一个利好则是市场层面的。今年，北京商品住宅的库存量虽然一路下滑，由年初的8.8万套最低降至过7.8万套，但库存的结构却始终在动态变化，最大的变化就是自4月25日开始，现房的库存量超过了期房。截至上周末，北京期房商品住宅库存为36178套，现房库存为44588套，现房比期房超出了8410套。
亚豪副总经理郭毅指出，现房库存大增，意味着房价又将开启新一轮的上涨。
首先，对于房子价值判断来说，现房卖的是实楼，期房卖的是图纸，看得到摸得着，购房者也愿意为此付出更高的代价。其次，现房成本更高。开发商推迟到现房开盘才回笼资金，付出代价不菲，一年的融资成本大致在10%-20%，成本原因造成现房的价格普遍比期房要高出不少。第三，期房选择面缩小，只能选高价现房。期房库存的减少，意味着购房者无论是被动、还是主动，未来选择产品价值与销售价格齐高的现房的概率都将增加，现房均价水平远超期房的涨速也意味着房价上涨正在成为现实。第四，一大拨高端盘正在袭来。今年，地王盘将集中入市，这些被高地价裹挟而成的高端盘，在产品上都具备类似的特点：大户型、低密度、定价高。
买房人中自住客和投资客比例 7:3
去年，北青报记者通过采访，分析了北京楼市客群消失的几个原因。首先，山西、陕西、内蒙古能源领域客户已经淡出楼市。山西炒房团、内蒙古炒房团、温州炒房团都已经成为历史。其次，以前也曾经是楼市不可或缺之力量的江浙财富人群，也因为制造业、进出口、期货行业不景气的原因，失去了以往买房的动力。第三，北京气候的不确定性，使很多实力人群将买房目光投向环境较好的城市甚至国外。而新兴的买房人群基本都是一些新兴行业的宠儿，比如阿里、腾讯、华为、小米等新经济的代表。
而现在的买房人群构成是什么?记者从多家楼盘操盘手那里获取了样本采集，得出了最终的结论。
基本上现在买商品房的客户分两大类：自住客和投资客，比例大约7:3。
细分客群，自住客分四类：1.首次置业型，不用解释，就是以前没房的刚需，但不喜欢自住房的品质；
2.功能升级型：或因为教育、养老等功能需求，或因为结婚、生子、二胎等面积需求，需要置换房屋；
3.品质升级型：对现有居住的社区不满，对现有居住的产品不满意，追求更高品质的产品；
4.区域跨越型：因工作调动、子女教育等问题需跨区域购房。
从数据采集中北青报记者发现，投资客回流已成不争事实。投资客可分为三类：1.资产重组型：卖旧买新，淘汰手里的老旧资产，配置增长潜力更大的资产，长期持有；2.资源调整型：看好不动产的长期稳定性，加大对不动产的配置比例；3.资产回归型：看好一线城市的发展前景，淘汰掉二三线城市的资产，将更多的不动产集中到一线城市。